Я должен банку: кто поможет? Методы и инструменты эффективной работы с проблемной задолженностью Новые правовые инструменты работы с должниками.

1. Многие должники боятся коллекторов. Как показать должнику, что взыскание будет проходить цивилизованно, без психологического давления?

Дина Буш: Человек начинает что-то предпринимать только в двух случаях: когда может что-то приобрести или когда может что-то потерять. Что есть психологическое воздействие в момент взаимодействия с должником – это доведение до должника последствий ненадлежащего исполнения взятых на себя долговых обязательств по средством освещения плюсов в случае благоразумных действий с его стороны и минусов соответственно отрицательным. Данных метод взаимодействия нельзя назвать нецивилизованным. Что, к примеру, нецивилизованного в приёмах психологического воздействия на сознание должника таких как:

Приём «Принцип последовательности»

- Пётр Петрович! Ведущее значение здесь имеют обязательства!

Вы приняли на себя обязательство и должны его выполнить!

Потому что письменный документ в отличие от устных заявлений, нельзя забыть или отрицать.

Он требует неукоснительного соблюдения всех условий, чётко в те сроки, которые там даны!

По сути этот приём чистой воды принуждение, но если взять правовую сторону данного приёма, то он не нарушает ни закон, ни деловую этику.

Приём «Бумеранг»

- Если бы Вы были Кредитором и предоставляли д/с населению на условиях возвратности, какие бы меры предприняли, если заёмщики не возвращали заёмные средства? А невозвращаемые вами д/с являются деньгами вкладчиков банка, а проценты уплачиваемые вами за пользование д/с их дивидендами. Вы же понимаете о чем я?! Ставя должника на место кредитора коллектор призывает к осознанности действий и масштабу ответственности перед другими лицами этой цепи. В большинстве случаях «игра на совесть» даёт хороший результат.

Существует множество других аналогичных приёмов. Лучше всего работают приёмы обращающиеся к сознанию, совести, ответственности, внутренним страхам и тревогам должника.

А если под психологическим воздействием подразумевается такие действия коллектора как угрозы физической расправы или материального ущерба, которые, собственно, и породили презрение к коллекторам, то это неправомерные действия которые решаются не первых год и к сожалению не эффективно. Большинство работодателей коллекторов не уделяют должного внимания профессиональной подготовкой переговорщиков и пристальным контролем качества (аудит) переговоров от сюда и негативный имидж коллекторов.

А метод цивилизованного информирования об образовавшейся задолженности в формате: «Добрый день! У вас 370 дней просрочки. Нужно оплатить. Вы нарушаете условия договора. Давайте цивилизованно решим данную проблему... Результат будет минимален ожидаемому.

2. Должен ли коллектор объяснить должнику его юридические права и обязанности?

Дина Буш: Обязанности да, права – нет. Да и о каких правах в рамках договора займа/кредита с должником можно говорить. Речь же идёт о невыполнении условий договора со стороны должника, а не кредитора.

Дина Буш: Человек начинает что-то предпринимать только в двух случаях: когда может что-то приобрести или когда может что-то потерять.

3. В какое время суток целесообразнее звонить и отправлять должнику sms ? В рабочее или в свободное, вечернее?

Дина Буш: В законе чётко обозначен временной промежуток взаимодействия с должниками с 8 часов до 22 часов местного времени, нерабочие: и выходные дни с 09 часов до 20 часов. С точки зрения психологического воздействия на сознание должника лучше всего с утра пораньше и вечером попозже (в рамках установленным законом). Быстрее мы начинаем решать те проблемы которые напоминают о себе утром и вечером. Проснулся с мыслью о долге, уснул с этой же мыслью.

4. Как бороться с тем, что многие должники не осведомлены об условиях, на которых им выдаётся кредит? Как повысить финансовую грамотность заёмщика?

Дина Буш: Парадокс, но на сегодняшний день повышением финансовой грамотностью заёмщиков занимаются коллекторы. Процедура предоставления займов и кредитов меня озадачивает своей формальностью. На мой взгляд, здесь чётко прослеживается игра интересов. Менеджеру по предоставлению кредита/займа не «на руку» проводить ликбез по части обязанности заёмщика и последствий нарушений данных обязанностей, в связи с вероятностью отказа потенциального клиента от кредитования. Узнав подробности последствий несвоевременных оплат по причине жизненных обстоятельств и др. есть шанс, что клиент передумает брать на себя данный финансовый груз. А менеджеру нужно выполнять план продаж кредитных продуктов, т.к. его материальная мотивация привязана к нему.

СМИ же в свою очередь неохотно или в скользь предостерегает от оформления кредитов с акцентом на высокие процентные ставки и закредитованность населения. Ни о каком постоянном ликбезе по обязательственному праву и последствиях ненадлежащего исполнения работа не проводится. А вот программы создающие большой резонанс в обществе направленных против кредиторов и их представителей в части работ с проблемными заёмщиками программы создаются на постоянной основе. На мой взгляд изменения информационного подхода только в этих двух моментах уже поспособствует более взвешенному решению брать или не брать кредит/займ и серьёзно снимет нагрузку специалистов отделов взыскания в части огромного пласта юридически безграмотных заёмщиков.

Дина Буш: Нет капризных должников. Есть непрофессиональные переговорщики делающие заёмщиков конфликтными, обиженными, непонимающими своих обязанностей, не знающих условий договора и пр.

5. Как провести телефонную беседу эффективно и, вместе с этим, так, чтобы у заёмщика не осталось неприятного осадка?

Дина Буш: Как я ранее и говорила должник должен осознать/признать факт несерьёзного отношения к взятым на себя обязательствам или неправомерности отказа от возврата долга (инструмент воздействия зависит от каждой конкретной ситуации), только тогда заёмщик начинает предпринимать действия направленные на решение вопроса с долгом. То есть оставшись с неприятным осадком и осознанием, что все же придётся заниматься вопросом возврата задолженности человек начинает предпринимать действия. Если осадка не осталось - действий со стороны должника не будет. Но осадок должен оставлять претензия к себе как к заёмщику, а не агрессию и претензии на действие коллектора. С каким осадком останется должник зависит от уровня профессиональной подготовки взыскателя.

6. Каковы права коллектора на стадии взыскания? Какие методы он вправе использовать?

Дина Буш:

1. Объем полномочий коллектора:

• проводить переговоры с должниками с целью уведомления о размерах задолженностей, сроках погашения, а также последствиях уклонения от погашения долга;
• посещать должников по адресам их проживания;
• принимать меры по установлению адресов фактического проживания должников, их мест работы, имущественного положения.

2. Любые методы не выходящие за рамки правового поля.

7. Какой бывает реакция должника на разговор со взыскателем? Как часто должники выражают искреннюю готовность к сотрудничеству? А как часто уходят от контакта?

Дина Буш: Реакция должника напрямую зависит от поведенческой тактики переговоров коллектора.

Ниже приведу в пример схему предотвращения конфликта:

- Я потерял работу, у меня умерла бабушка, еще я попал в аварию и разбил автомобиль являющийся обеспечением кредита!

Достали! У меня депрессия и мне вообще не до Вас!

Коллектор:

- Сергей Владимирович, я Вас понимаю, я и сам бы испытывал то же самое, если бы оказался в такой ситуации!

- Потеря близких это очень тяжелый жизненный момент… (фокусируем внимание только на одной наиболее сильной проблеме, не перечисляя все подряд)

Коллектор:

- Но, ситуация с Вашим обязательством не сможет разрешиться без Вашего участия, а к сожалению только усугубляется!

- Я готов выслушать Ваши варианты решения данной проблемы!

В случае применения данной техники должник быстрее переключится на конструктивный диалог, нежели использовать приём обратного нападения:

Коллектор:

- Что значит мы Вас достали!? Да вы не платите по долгам уже 5-й месяц. И где в договоре написано, что потеряв работу вы можете не возвращать д/с? И что у вас там с возмещением денежных средств со стороны страховой?

Спрогнозировать дальнейшие действия должника не сложно (защитная реакция в виде крика, уличение коллектора в жестокости и пр.)

Не утверждаю, что более жёсткий метод переговоров не приносит результат, но если есть приёмы предотвращающие репутационные риски, амортизирующие конфликты по средствам ведения диалога через призму уважения к сложившейся ситуации должника, но с чётким «давлением», что платить все же придётся, результат будет в разы выше.

8. Как должен вести себя должник, чтобы взыскатели проявили к нему лояльность? Правильнее спросить: Как должен вести себя коллектор, чтобы должник захотел решать вопрос с задолженностью.

Дина Буш: Ответы в вопросах выше.

9. Как вести себя с «капризными» должниками, уходящими от контакта? Какой должна быть мера давления на них?

Дина Буш: Нет капризных должников. Есть непрофессиональные переговорщики делающие заёмщиков конфликтными, обиженными, непонимающими своих обязанностей, не знающих условий договора и пр. Нет должников, которые не платят, есть коллекторы, которые не сформировали устойчивую мотивацию у должника к исполнению своих обязательств!

10. Какие личные качества взыскателя необходимы в работе?

Дина Буш: Сдержанность, умение слушать, тактичность, умение игнорировать провокацию.

11. Как понять, что должник даёт взыскателю ложные обещания?

Дина Буш: Есть такая «вещь» которую называют коллекторской чуйкой. Как правило она вырабатывается в течении 2-3 месяцев постоянной работы с должниками. Должник обещает произвести возврат долга в определённые сроки, а ты понимаешь, что обещание не будет выполнено. Здесь ты и начинаешь применять приём «Вывод на чистую воду» отбивающий желание обманывать или дающий мысли для размышления, что тебя видят на сквозь и лучше «не шутить». Ну, а если по истечению нескольких месяцев коллектор не приобрёл данное чутье, то научить этому невозможно.

12 Что на должника лучше подействует - страх/запугивание или цивилизованная финансовая консультация?

Дина Буш: Цивилизованная финансовая консультация с обозначением потерь. Когда должник осознает возможные потери здесь подключится и страх. Так что все в совокупности, вся сила в алгоритме доведения информации действующая на подсознательном уровне и срабатывающая как цепная реакция.

Должник: - Откуда такая сумма к оплате? Платить оказываюсь!

Коллектор: - Ваш договор, предусматривает начисление штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств! Уверен, что вопрос исчерпан!

- Согласитесь, глупо терять большее в скором будущем из-за невозврата меньшего в настоящем!?

13. Что должников больше всего раздражает в разговоре по поводу взыскания задолженности? Что будет, если он выплеснет всё своё раздражение на оператора?

Дина Буш: Некомпетентность в элементарных вопросах, некорректное поведение коллектора (повышение голоса, перебивание). Если коллектор корректен и профессионально подкован в любых вопросах взыскания, должник не проявляет яркой раздражённости, а если должник проявляет ноты агрессии, так это открытый признак проявления слабости, а слабость это призыв о помощи. Здесь применяется методы амортизации конфликта с последующей целью извлечения из него выгоды.

14. С каким оператором кол-центра ему проще всего договориться о графике погашения просроченной задолженности?

Дина Буш: Рос, цвет волос, половой признак? (шучу ) С профессионалом.

15. Почему должнику проще и удобней разговаривать по всем своим долгам с одним и тем же взыскателем?

Дина Буш: Индивидуальный подход работы с закреплением, даёт лучшую результативность по сбором нежели работа с должниками по принципу «общего котла». В формате индивидуальной работы определённого взыскателя с конкретный должником лучше всего соблюдается принцип эскалации (от меньшего к большему), что даёт возможность действовать точечно исходя из ранее проделанной работы. Стратегия работы «общего котла» это снятия сливок в «жёстком формате» диалога с обозначением заезженных последствий неоплаты (приезд мобильной группы, личная беседа, суд, приставы, опись имущества). Данный подход даёт результат при взаимодействии с определённой категорией должников, далее контакт с оставшейся массой не вернувшей задолженность вышеописанным методом усложняется даже при переходе к работе в индивидуальном режиме.

В совокупности оба эти метода дают хороший результат, но при условии правильного алгоритма действий (методов воздействия), а не «забивание должника» угрозами на «общем котле», а потом поиск индивидуального подхода в закреплении. Есть отработанный и проверенный алгоритм действий при работе без закрепления, хорошо переходящий на индивидуальную работу если должник не заплатил.

- Есть ли важные мелочи, от которых зависит эффективность общения\взыскания с должником?

Дина Буш: Главное не вешать ярлык на должника исходя из ранее сделанных комментариев в программе (хам, негодяй, врун). Так как это субъективное мнение специалиста работавшего с ним ранее. Впадая в реакцию данный ярлыков «новый» коллектор заведомо моделирует диалог подтверждающий ранее повешенный ярлык. И должник «отыграет» ту роль которую вы ему дали. Конечно берите во внимание кол-во невыполненных обещаний и отказов от оплаты, но подходите к работе с каждым следующим должником как будто вы о нем ничего не знаете как о личности. Будьте кратки в изложении своих мыслей. Говорите меньше, выдерживайте значительные паузы.

Пауза после сильного аргумента позволяет установить психологическое превосходство над должником, что неизменно позволяет сохранить позицию ведущего.

Специально для "Финдайджест" компании "Финкарта".

Один из показателей эффективной работы управляющей организации - собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги. У собственников помещений всегда найдутся причины накопления задолженности. Узнайте, какие методы взыскания долгов существуют, и в каких ситуациях их можно применить.

Разберитесь, почему накопилась задолженность

Своевременная и полная оплата жилищно-коммунальных услуг - обязанность собственников помещений (ст. 153 ЖК РФ). Такая обязанность возникает с момента регистрации права собственности на помещение.

Собственники квартир и нежилых помещений не всегда ответственно относятся к обязанности по оплате ЖКУ. Причины неоплаты счётов могут быть разными. Часть собственников накапливает кратковременную задолженность по причине того, что временно отсутствовали в помещении и не получали платёжные документы. Например, были в командировке или проходили лечение в медицинском учреждении.

Другие жители не платят по счетам систематически, накапливают огромные суммы задолженности. Кто-то считает, что управляющая организация ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, другие считают, что природные ресурсы принадлежат всем гражданам на равных правах.

В зависимости от того, к какой группе относится должник, управляющая организация может выбрать механизм взыскания задолженности: информационно-разъяснительную, претензионно-исковую работу, ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг. Обсудим основные приёмы каждого из механизмов взыскания долгов.

Информационно-разъяснительная работа

Распространённый способ мотивировать жителя к оплате квитанций - начисление пени. Письменно уведомите должника, что за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг вы вынуждены начислять ему пени. Разъясните, что плату за жилое помещение нужно вносить не позднее даты, установленной в договоре управления или определённой решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Если договор управления или ОСС не определили дату внесения платы за ЖКУ, то последним днём срока внесения платы считается десятое число месяца (ст. 190-192 ГК РФ). Оплата будет считаться просроченной с одиннадцатого числа в соответствии с п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 .

Есть жители, которые не понимают, как рассчитана сумма в квитанции, поэтому не оплачивают счета. В этом случае должнику можно позвонить и пригласить на приём к руководителю управляющей организации или главному бухгалтеру. В ходе беседы расскажите собственнику, что неоплата счетов приводит к начислению пени, непередача показаний приборов учёта - к начислению сумм в квитанциях по нормативам.

Ещё один вариант мирно решить проблему - заключить с должником соглашение о погашении задолженности. Так потребитель сможет избежать ограничения и приостановки коммунальных услуг и погасить долг в удобном для него порядке.

Расскажите должнику об условиях, на которых вы предлагаете заключить соглашение о погашении задолженности. Укажите в соглашении:

• срок действия,
• последствия при нарушении обязательств,
• реквизиты сторон.

Предложите потребителю выбрать порядок оплаты долга: единовременно или в рассрочку. Если собственник готов погасить долг одним платежом, включите в соглашение сумму долга, период его образования и предполагаемую дату выплаты.

Не самый распространённый способ работы с должниками за жилищно-коммунальные услуги - предложить собственнику отработать долг. Отработка долга вместо оплаты ЖКУ считается изменением способа оплаты, предусмотренного ст. 409 ГК РФ . Самым удобным в таком случае считается договор взаимозачёта, заключённый в письменной форме в соответствии со ст. 161 ГК РФ .

Ограничение или приостановление предоставления КУ

Если задолженность собственника превышает сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных из нормативов её потребления, управляющая организация вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 .

За долги можно ограничить подачу горячего водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения или услугу водоотведения.

Об ограничении или приостановлении коммунальной услуги управляющая организация должна сообщить должнику, отправив ему письменное уведомление. Предоставление КУ может быть ограничено в течение 20 дней с момента получения собственником такого уведомления.

В то же время управляющей организации нужно помнить, что ограничение или приостановка предоставления коммунальных услуг не должны приводить к нарушению прав и интересов других жильцов многоквартирного дома, полностью выполняющих свои обязательства (разд. 11 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Технические особенности дома не всегда позволяют приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в одном помещении.

Претензионно-исковая работа

Бывает так, что информационная работа по взысканию задолженности не приносит результатов и управляющая организация вынуждена обратиться в суд. Задолженность по жилому помещению взыскивается в суде общей юрисдикции.

У управляющей организации не всегда получается выиграть дело о взыскании задолженности, так как существуют уважительные причины неоплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг:

• длительные задержки заработной платы, пенсии;
• тяжелое материальное положения собственника или нанимателя;
• болезнь собственника помещения или членов его семьи;
• наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и других недееспособных граждан.

Такие случаи рассматриваются отдельно и требуют документального подтверждения.

Если суд встанет на сторону управляющей организации, ей выдадут судебное решение или приказ. К судебному решению прилагается исполнительный лист. Как только УО получит эти документы, она может приступить к взысканию долгов.

Требование о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг включено в перечень требований, по которым выдаётся судебный приказ (ст. 122 ГК РФ). Воспользоваться судебным приказом можно для взыскания долга по обязательным платежам и взносам с членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Взыскать в суде общей юрисдикции можно сумму, которая не превышает 500 000 рублей.

Исполнить судебное решение можно двумя способами: взыскать сумму через банк или обратиться к судебным приставам. Работать через банк проще и быстрее. Для этого нужно подать исполнительный лист в банк, где у должника открыт счёт (ст. 8 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Если вы не знаете, в каком банке обслуживается должник, отнесите исполнительный лист в службу судебных приставов. Судебный пристав может направить исполнительный документ в бухгалтерию по месту работы должника или наложить арест на его имущество.

Также судебный пристав вправе наложить запрет на выезд должника заграницу, если сумма задолженности превышает 30 000 рублей. Такая мера эффективна при работе с неплательщиками, у которых есть средства на оплату жилищно-коммунальных услуг, но нет желания платить.

Каждый хозяин квартиры в многоэтажном доме, который находится в ведении управляющей компании, ТСЖ или иного органа ЖКХ, обязан исправно оплачивать коммунальные услуги. Однако практика показывает, что далеко не все жильцы рассчитываются по квитанциям своевременно, а некоторые предпочитают не оплачивать коммуналку вовсе (несмотря на это, услугами ЖКХ они активно пользуются). Как добиться возврата долгов за ЖКУ и не допустить просрочек - читайте в статье.

По каким видам задолженности проводится работа с должниками ЖКХ

Задолженности за услуги ЖКХ подразделяются на несколько категорий по срокам выполнения обязательств:

1. Текущая

Текущая задолженность - это долг, образовавшийся в течение одного установленного срока. Такая задолженность может возникнуть, даже если срок ее погашения еще не подошел к концу.

В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ, оплачивать жилье и коммуналку необходимо до десятого числа каждого месяца, если иные условия не прописаны в ваших договорах с управляющими или ресурсоснабжающими организациями. То есть ЖК РФ позволяет органам ЖКХ самостоятельно устанавливать сроки уплаты коммунальных взносов в каждом отдельном доме.

Таким образом, в системе жилищно-коммунального хозяйства текущий долг образуется в период с первого по десятое число каждого месяца, следующего за оплачиваемым (если в договоре не прописаны иные условия).

По отношению к такому долгу никакие способы работы с должниками ЖКХ, меры взыскания и штрафные санкции не применяются. Ведь потребитель пока не успел нарушить права кредитора. Тем не менее, некоторые меры стимулирования своевременной оплаты все же могут применяться. Они направлены на то, чтобы предупредить образование просроченных долгов.

2. Просроченная

Просроченная задолженность - это долг, срок оплаты которого уже прошел. Если говорить о действующем порядке оплаты ЖКУ, то такая задолженность появляется 11 числа каждого месяца (если иные условия не прописаны в договоре).

При возникновении такого рода задолженности возможно применение мер взыскания и штрафных санкций, ведь потребитель уже совершил правонарушение, просрочив оплату коммуналки. Чтобы разработать оптимальный комплекс мер по снижению просроченной задолженности, следует узнать, на какие виды подразделяется долг исходя из возможного срока его погашения:

• Долг, который накопился в течение двух-трех месяцев.

Работа с должниками ЖКХ, накопившими задолженность в течение двух месяцев, практически не выполняется, поскольку ее экономическая эффективность весьма невелика. Ведь специалист по взысканию задолженности потратит много рабочего времени на нарушителя, а сумма оплаченного им долга будет совсем небольшой.

Такая задолженность может возникать как из-за недисциплинированности плательщиков, так и из-за того, что они получают зарплату после десятого числа каждого месяца.

• Долг, накопленный за период до года (долгосрочный).

Такой тип задолженности бывает вызван более глубинными причинами – например, осознанным уклонением нарушителя от оплаты ЖКУ.

• Долг, который можно погасить в течение 1-3 лет или невозможно погасить вовсе.

Чаще всего задолженность такого рода возникает ввиду сочетания следующих причин:

• низкий уровень дохода плательщика;
• хронические заболевания, мешающие внесению платежей за жилищно-коммунальные услуги (в том числе алкоголизм и наркомания);
• ситуации, в которых погашение задолженности невозможно из-за юридических или практических препятствий.

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры"

К накоплению задолженности приводит совокупность нежелания плательщика вносить жилищно-коммунальные платежи и невозможности работы с должниками ЖКХ и взыскания долгов со стороны органов ЖКХ.

Своевременное получение денежных средств от жильцов для управляющих организаций очень важно. Большинство таких компаний работает без каких-то значительных запасов финансовых ресурсов, поэтому даже небольшое количество неплательщиков может подорвать устойчивость УК.

Жесткость управляющих организаций в истребовании задолженностей объясняется тем, что наличие должников в обслуживаемых домах прямо угрожает их существованию. Чтобы такая угроза стала реальной, достаточно даже 5% жильцов, которые несвоевременно вносят необходимые средства. Мы даже не говорим о том, что они не платят вообще. Здесь имеется в виду наиболее распространенный тип должников, которые оплачивают ЖКХ, но нерегулярно, например, раз в три месяца.

В то же время УК необходимо оплатить поставку тепла, воды и прочих ресурсов своевременно. 5 % выпадающих средств превращаются в кассовый разрыв, который приходится как-то компенсировать. В условиях удорожания денег и уменьшения их количества свободных финансовых ресурсов у управляющих организаций обычно не бывает. Приходится прибегать к кредитованию, а значит, накапливать проценты на занятые у банков суммы. С современными ставками по кредитам в районе 20% УК начинают постепенно копить собственные долги, и через 4-5 лет такой деятельности честно работающая в сфере ЖКХ организация может превратиться в банкрота.

Причины, которые приводят к тому, что потребители прекращают оплату жилищно-коммунальных услуг, можно подразделить на две категории: объективные и субъективные.

• Оценка различных способов оплаты коммунальных услуг

1. Причины, обусловленные низкими доходами плательщика. Речь идет о потребителях, которые получают низкую или среднюю зарплату. Возможно, они и хотели бы своевременно оплачивать ЖКУ, но не имеют такой возможности из-за отсутствия финансов. Так, жилец может получать доход, не позволяющий ему ни претендовать на льготы и субсидии, ни оплачивать ЖКУ в полном объеме. Также к этой категории относятся причины, связанные с датой получения дохода – большинство жителей получают основной доход в виде зарплаты, сроки выдачи которой значительно разнятся.
2. Причины, обусловленные высокими расходами плательщика. Речь идет, в первую очередь, о сезонных расходах на новогодние праздники, свадьбы, дни рождения и пр., сбор детей в детсады и школы, а также об иных крупных расходах – к примеру, на покупку автомобиля, бытовой техники, крупногабаритной мебели и пр.
3. Причины, обусловленные морально-психологическим состоянием потребителя. Такие неплательщики делятся на умышленных, которые не платят за ЖКУ намеренно, например, из-за того, что не согласны с реформами жилищно-коммунального хозяйства, и неумышленных, которые элементарно забывают внести платеж по квитанции.
4. Причины, обусловленные физическим состоянием потребителя. Речь идет о гражданах, страдающих от различных заболеваний. Они попросту не могут оплатить жилищно-коммунальные услуги без посторонней помощи, отсюда и происходит накопление задолженности. При этом они гасят ее, как только все мешающие обстоятельства удается устранить.
5. Причины, обусловленные местом пребывания плательщика (например, в другом городе), его временным отсутствием. Такие обстоятельства приводят к возникновению разрыва между начисленными и оплаченными счетами и осложняют работу с должниками ЖКХ.

1. Причины, обусловленные низким качеством ЖКУ, невыстроенной системой контроля над ним. Плательщики зачастую отказываются оплачивать некачественные услуги, к тому же если тарифы на них регулярно повышаются.
2. Причины, обусловленные организационными проблемами с начислением платы за ЖКУ. К примеру, потребитель может быть не согласен с суммой к оплате. Пока он не выяснит, чем обусловлены суммы в квитанциях, он не станет их оплачивать.
3. Причины, обусловленные неверной организацией системы сбора платежей за ЖКУ. Речь идет о неудобно расположенных кассах оплаты, не вовремя разосланных квитанциях, не дошедших до потребителя счетах и т.д. Все эти препятствия отдаляют момент оплаты ЖКУ на неопределенно долгий срок.
4. Причины, связанные с правом некоторых категорий граждан на льготы и субсидии. Иногда процедура реализации права на компенсацию бывает очень сложной, долгой и запутанной. В свою очередь, это откладывает момент, когда получатель субсидии сможет оплатить ЖКУ. Кроме того, этот факт снижает общее число получателей жилищных субсидий – люди бывают не готовы тратить время на оформление документов, раскрывать сведения о своих доходах и социальном статусе малообеспеченного.
5. Причины, обусловленные завышенными тарифами на жилищно-коммунальные услуги:

• причины, обусловленные ростом цен и тарифов на ЖКУ, – регулярное повышение объема платежей для каждого плательщика снижает их общий объем – население не успевает перепланировать семейные бюджеты, и граждане начинают переходить в категорию неплатежеспособных;
• причины, обусловленные существующей политикой тарифообразования, которая является излишне строгой и негибкой. Согласно российскому законодательству, органы ценового регулирования должны устанавливать фиксированные цены и тарифы на ЖКУ, единые для региона в целом, с крошечным процентом рентабельности. Вследствие такого регулирования поставщики не могут снижать цены на услуги, а потребители из разных районов получают услуги разного качества по единым ценам;

1. Причины, обусловленные недостаточно продуманными механизмами привлечения к ответственности за неуплату жилищно-коммунальных платежей или за их несвоевременную уплату. К примеру, граждане могут не спешить оплачивать ЖКУ, если знают, что за просрочки не предусмотрено штрафов и пеней, а в случае предъявления к ним исковых требований в судебном порядке, они смогут оплатить всю задолженность без дополнительных штрафов в досудебном порядке.
2. Причины, обусловленные недостаточным информированием населения. Речь идет о некачественном информационном обеспечении, недостаточном количестве информации и ограничениях доступа к ней.

К объективным причинам накопления задолженностей можно отнести также ситуацию, когда дом оказывается без управляющей организации. Так бывает, если УК самостоятельно отказывается от обслуживания МКД, либо ее лишают такой возможности из-за допущенных нарушений.

Жильцы многоэтажки на определенный период оказываются в правовой лакуне. Какое-то время им не приходят платежки, хотя основные коммунальные услуги продолжают предоставляться. Иногда такая ситуация может тянуться годами, в результате чего собственники квартир накапливают долги, а общедомовое имущество оказывается без должного внимания.

Остаться без управления дом не может. Собственникам квартир в итоге придется создать ТСЖ или провести собрание по выбору новой УК. Если они не смогут выбрать управляющую организацию самостоятельно, то ее должны назначить органы местного самоуправления. По закону властям дается три месяца на обеспечение дома новой УК. Этот срок может быть нарушен по нескольким причинам:

• отсутствие активности жильцов в решении данного вопроса;
• невыполнение чиновниками своих обязанностей;
• конфликт нескольких управляющих организаций за право получения дома.

Когда УК будет назначена, она потребует оплатить все пропущенные счета. Здесь ее ждут определенные проблемы, так как придется требовать от жильцов погасить значительные накопленные суммы.

К числу наиболее сложных для управляющих организаций также относятся ситуации с долгами отсутствующих должников. Например, в таком случае непросто начать судебное разбирательство. УК необходимо подавать исковое заявление по месту регистрации и проживания владельца, а оно не всегда совпадает с адресом неоплачиваемого жилья.

Еще одна проблема – отсутствие контроля не живущих в квартире собственников за приборами учета. Это также становится причиной накопления дополнительных долгов за ЖКУ , которые собственники затем начинают оспаривать у управляющей организации. Для примера приведем ситуацию с длительно пустующей квартирой, в которой пропущен срок поверки счетчиков воды и электричества. По факту ни один из этих ресурсов не расходуется, но из-за отсутствия действий со стороны жильца УК начинает начислять плату по нормативу.

Появившийся через какое-то время собственник пытается добиться перерасчета, но закон в данном случае на стороне управляющей организации. Слежение за состоянием индивидуальных приборов учета – обязанность жильцов, поэтому УК вправе требовать возврата начисленных по нормативам средств. При необходимости такая позиция без особых сложностей отстаивается в суде.

Под должниками за услуги ЖКХ традиционно понимают физических лиц, владеющих жилплощадью или проживающих в ней по договору социального найма. Однако собственниками квартир в многоэтажных домах являются не только граждане. Значительная часть жилого фонда находится в распоряжении муниципалитетов и различных государственных органов.

Квартирами в обычных МКД могут владеть разные министерства, использующие их в качестве служебного жилья и в иных целях. К примеру, достаточно много жилых площадей находится в собственности Министерства обороны. Кстати, именно оно считается одним из основных должников за коммуналку среди собственников, не являющихся физическими лицами.

Муниципалитеты, занимающиеся предоставлением жилья по договорам социального найма, тоже зачастую считают, что в сложной ситуации можно пренебречь оплатой ЖКХ. Представителям управляющих организаций убеждать чиновников в необходимости погашать долги зачастую даже тяжелее, чем обычных граждан. В таком случае нередко приходится прибегать к помощи контролирующих органов, в частности, прокуратуры.

• Упрощенный порядок взыскания задолженности за коммунальные услуги в арбитражных судах

Какими методами может проводиться досудебная работа с должниками по ЖКХ

Метод 1. Обнаружить должников, которые не желают оплачивать услуги ЖКХ

Существует определенная категория жильцов, которые принципиально не желают оплачивать коммунальные услуги. Они апеллируют к тому, что предоставляемые им услуги отличаются низким качеством, не соответствующим плате за них. Очень важно разъяснить жильцам, что неоплата коммунальных услуг – не выход, и существуют законные методы решения проблемы.

Метод 2. Повысить собираемость коммунальных платежей можно с помощью субсидирования

Посоветуйте жильцам не накапливать долги, а решать свои проблемы законными методами – к примеру, обратиться за предоставлением субсидии. Ведь человек может потерять работу, лишиться и без того маленького заработка, попросту заболеть – причин для накопления долгов за ЖКУ существует множество. Механизм субсидирования призван помочь людям, попавшим в сложные ситуации. Субсидию можно получить в том случае, если расходы на коммуналку «съедают» 22 % совокупного дохода семьи. В субъектах России этот процент может быть иным, однако, он не может превышать цифры, установленные на федеральном уровне.

Чтобы попросить помощи у государства, необходимо собрать минимальный пакет документов.

Существуют и другие виды льгот по оплате коммуналки, которые действуют для различных категорий лиц. Сведения о них должны размещаться на информационных стендах или доводиться до жильцов в устной форме.

Метод 3. Предложить заключить соглашение о погашении задолженности

Если личное общение и работа с должником ЖКХ не увенчалась успехом, можно приступать к досудебной претензионной практике. Официальную претензию можно направить заказным письмом или вручить лично в руки под подпись. Для многих должников официальный документ становится решающим аргументом в пользу погашения долга.

После вручения такой претензии почти половина должников немедленно отправляется гасить долги – они опасаются наступления более тяжких последствий. Читайте в журнале « ».

Метод 4. Создать неудобства для должников по услугам ЖКХ

Существует два законных метода работы с должниками ЖКХ:

• ограничение права выезда заграницу;
• отключение или ограничение жилищно-коммунальной услуги.

Работа с должниками ЖКХ в судебном порядке

При работе с должниками ЖКХ в судебном порядке выполняются следующие действия: поиск необходимых документов, составление иска, участие в судебных заседаниях, получение вынесенного решения и исполнительных листов.

Отличительная особенность судебного производства заключается в том, что стороны дела состязаются на равных условиях. Соответственно, коммунальная служба должна доказать суду, что у неплательщика накопилась именно такая задолженность, и что сама компания имеет право требовать ее уплаты у должника. В свою очередь, владелец квартиры или ее наниматель может оспаривать эти требования. Зачастую неплательщики имеют претензии именно к сумме долга. Они апеллируют к тому, что на деле коммунальные услуги не были оказаны в полном объеме, тарифы, по которым взимается плата, установлены незаконно, а начисления произведены с ошибками.

Иск к неплательщику должен быть подготовлен с особой тщательностью: необходимо собрать документы, подтверждающие сумму долга, и приложить их к иску (статья 132 ГПК РФ). Стоит отметить, что если у управляющей организации и гражданина не заключен договор об оказании услуг ЖКХ, это не является для него поводом не платить коммуналку.

Законом не предусматривается обязательное погашение долга в досудебном порядке. Если эта норма не прописана и в договоре на управление многоквартирным домом, то управляющая компания может сразу же подать на должника в суд, не направляя ему никаких уведомлений и требований ликвидировать долг.

Если ответчик, которому сообщили о месте и времени проведения заседания, не явился в зал суда без уважительной причины и без просьбы рассмотреть дело в его отсутствие, судебный процесс может пройти в порядке заочного производства.

Сторона, которая выиграет дело, сможет по решению суда взыскать с другой стороны все убытки, понесенные в ходе разбирательства, – в том числе расходы на госпошлину и адвоката.

За исполнением решения суда (или любых иных органов и должностных лиц) будет следить федеральная служба судебных приставов.

Если должник не исполнит решение суда в установленные в нем сроки и без уважительных на то причин, судебные приставы могут вынести ему постановление о временном запрете на выезд за границу. Такой документ выносится по заявлению взыскателя или по собственной инициативе службы судебных приставов.

При работе с должниками управляющие организации в последнее время часто используют такой действенный аргумент, как угрозу внесения информации о просроченных платежах в кредитную историю. Многие должники не догадываются о таком риске. Попадание в подобный «черный список» для значительной части из них крайне нежелательно, так как немалый процент неплательщиков – вполне состоятельные люди, не оплачивающие коммуналку вовсе не из-за отсутствия денежных средств.

К примеру, среди должников много тех, кто приобретает инвестиционную недвижимость. При наличии в собственности нескольких квартир неоплата может быть связана просто с тем, что человек забывает внести деньги.

УК нужно объяснять таким должникам, что информация в кредитную историю попадает через 10 дней после того, как суд вынесет решение о взыскании долга. Таким образом, неплательщику дается разумная отсрочка платежа даже в этом случае. Если он за 10 дней погасит долги, то никаких репутационных издержек не понесет.

Аргументировать свою позицию управляющая организация может разными способами. Наиболее действенными тут являются классические доводы относительно того, что порча кредитной истории из-за долга, который все равно будет взыскан, может помешать человеку в будущем взять кредит на какое-либо приобретение или оформить ипотеку.

Меры принудительного исполнения:

• Обращение взыскания на собственность неплательщика: деньги, вклады, ценные бумаги.
• Обращение взыскания на зарплату, пенсию и иные периодические выплаты, которые неплательщик получает на основании трудовых, гражданско-правовых или социальных отношений.
• Обращение взыскания на имущественные права неплательщика – например, на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он является взыскателем, на право получения платежей по найму, аренде, а также на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права требования по договорам об отчуждении или использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации и т.д.
• Изъятие у неплательщика собственности, присужденной взыскателю.
• Арест имущества неплательщика во исполнение судебного решения.
• Перерегистрация имущественных прав с неплательщика на взыскателя в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.
• Совершение действий, прописанных в исполнительном листе, от имени и за счет неплательщика без его личного участия (если возможно).
• Принудительное выселение неплательщика из квартиры.
• Освобождение нежилых помещений (складов и хранилищ) от имущества неплательщика, запрет на пребывание в них.
• Принудительное выселение из России иностранных граждан или людей без гражданства.
• Другие действия, которые предусмотрены в федеральном законе или исполнительных документах.

Работа с должниками ЖКХ с помощью приказного производства

Федеральным законом от 02.03.2016 №45-ФЗ были введены новые положения в Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ, вступившие в силу с 1 июня 2016 года. Они касаются приказного порядка взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги, а также телефонную связь.

Приказное производство - это новый порядок рассмотрения бесспорных требований кредитора. Теперь их можно рассматривать в сокращенные сроки без проведения судебного разбирательства и заслушивания мнений сторон, а лишь с помощью исследования представленных кредитором письменных доказательств. Итогом такого производства становится выдача судебного приказа.

Судебный приказ - это судебное постановление и исполнительный документ в одной бумаге. Кредитор, которому был выдан судебный приказ, может сразу же приступить к взысканию долга.

Ранее такой порядок также был предусмотрен в некоторых судебных процессах, но он не являлся обязательным для жилищно-коммунальных споров.

Приказное производство призвано сделать судебную защиту кредиторов более оперативной, а исполнение судебных актов – более эффективным. Такое производство снимает с судов необходимость браться за дела, не нуждающиеся в подробном рассмотрении, то есть дела с бесспорными требованиями. Дать оценку новому институту приказного производства пока трудно. Тем не менее, уже можно определить новые требования к работе с должниками ЖКХ.

К преимуществам судебного приказа можно отнести:

• оперативность выдачи - в течение 5 дней с момента подачи соответствующего заявления в суд;
• отсутствие судебных процедур – разбирательств, вызова сторон, заслушивания их мнений;
• приравнивание судебного приказа к исполнительному листу, приведение его в исполнение в соответствующем порядке.

Тем не менее, у судебного приказа есть и ряд недостатков – в первую очередь, для неплательщика. Он не может узнать о мотивировке принятого решения, так как в судебном приказе она не прописывается. Кроме того, ему неподконтролен сам процесс взыскания, а это может привести к обременению его имущества и запрету на выезд из страны.

Получение управляющей организацией судебного приказа еще не означает скорого возвращения должником денежных средств. Нередко происходит так, что у собственника квартиры нет денег и официального источника дохода, к которому можно было бы применить взыскание. Если должник действительно не работает и готов идти навстречу в погашении задолженности, то ему можно предложить отработать ее. Так человек сможет постепенно снять с себя денежные требования и получить пусть даже небольшой заработок.

Предложение отработки долга за ЖКХ – это одно из компромиссных решений в арсенале управляющих организаций. УК при реализации такой схемы может заполнить имеющиеся вакансии и активизировать работы на каком-то важном в данный момент направлении. Должнику помимо источника дохода предлагается избавление от пеней и компенсации судебных расходов. Последние будут неизбежными, если собственник жилья не станет проявлять активности в погашении задолженности.

Более подробно о возможности привлечения должников к отработке, правильном оформлении такой схемы и прочих тонкостях процесса вы можете узнать в статье из статьи журнала «Управление МКД» - « ».

Работа с должниками ЖКХ: 4 этапа получения судебного приказа

Этап 1. Обращение за получением судебного приказа.

При наличии просроченных долгов за жилое помещение или коммунальные услуги, не превышающих сумму в полмиллиона рублей (п. 1 ст. 121 ГПК РФ), кредитор вправе обратиться в суд за получением судебного приказа. Взыскателем в данном случае может выступать управляющая компания, ТСЖ, ЖСК, ресурсоснабжающая организация и пр.

В других ситуациях споры о погашении долгов должны разрешаться на общих основаниях искового производства.

Этап 2. Рассмотрение вопроса о выписке судебного приказа производится судьей без судебного заседания, без извещения сторон, без ведения протокола.

Судья самостоятельно принимает решение исходя из документов, предоставленных взыскателем. В итоге судебный приказ должен быть:

• вынесен в течение пяти дней с момента поступления заявления от взыскателя;
• выпущен в двух экземплярах на специальном судебном бланке. Один экземпляр остается в суде, другой выдается кредитору. Неплательщик получает копию;
• составлен в двух частях - вводной и резолютивной. Основным отличием от судебного решения является отсутствие описательной части, то есть мотивировки. Она ограничивается лишь ссылкой на закон, который послужил основанием для удовлетворения требований.

Судебный приказ направляется по адресу, который указал взыскатель (кредитор), и только один раз. Но поскольку срок, во время которого неплательщик может направить свои возражения по судебному приказу, начинает отсчитываться с даты получения приказа неплательщиком, а он может временно уехать или переехать вовсе, возможна повторная отправка приказа по новому месту нахождения.

Неплательщик может оспорить судебный приказ в течение десяти дней с момента получения копии судебного приказа. В случае поступления возражений судебный приказ аннулируется. Выписывая определение об отмене, судья должен разъяснить взыскателю, что он может подать те же требования, но уже в порядке обычного иска. Копии определения суда об отмене судебного приказа должны быть направлены сторонам в течение трех дней с момента вынесения.

Этап 4. Если в течение десяти дней неплательщик не направит свои возражения в суд, судья может выдать кредитору второй экземпляр документа с гербовой печатью суда. Взыскатель может сразу же предъявить его к исполнению.

Судебный приказ приводится в исполнение в том же порядке, что и все судебные постановления.

• Порядок перехода на прямые расчеты за коммунальные услуги

Работа с должниками ЖКХ с привлечением коллекторских агентств

Работа с должниками ЖКХ и взыскание с них задолженностей – неотъемлемая составляющая ежедневной рутины управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Обычно управляющие организации не привлекают к своей деятельности коллекторов – в сфере ЖКХ это не принято. Фирмы, управляющие многоквартирными домами, стараются взыскать задолженность с жильцов самостоятельно. При этом эксперты полагают, что в ближайшем будущем коллекторы станут гораздо активнее работать над привлечением клиентов из сферы ЖКХ.

Коллекторская деятельность сейчас строго контролируется законом. Требования и ограничения для коллекторов прописаны в Федеральном законе №230-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Сами управляющие организации, взыскивающие долги с населения, под действие этого закона не подпадают. Фирмы, управляющие многоквартирными домами, не становятся коллекторами, взыскивая долги за ЖКУ, поскольку:

• по закону, коллекторы – это лица, для которых взыскание задолженностей с физлиц является основным видом деятельности;
• действие закона не распространяется на задолженности по законам о ЖКХ, поставках коммунальных услуг, обращении с бытовым мусором и пр.

Закон о коллекторах имеет силу только в тех случаях, когда полномочия по взысканию задолженности отдаются банку или профессиональному коллекторскому агентству.

Управляющие компании, ТСЖ и ЖСК также могут самостоятельно осуществлять работу с должниками ЖКХ и взыскание с них задолженностей. Этой сферы новый закон не касается. Под деятельностью коллекторов подразумевается осуществление действий по взысканию просроченной задолженности с физлиц, которое выполняется специализированными организациями. В законе о коллекторах четко прописаны способы, которые можно применять в общении с неплательщиками, а также методы, использовать которые запрещено.

Заключая договор с коллекторским агентством, помните о действиях, которые запрещены при работе с должниками ЖКХ. В их число входят следующие запреты:

• на использование физической силы против должника;
• на повреждение имущества;
• на использование опасных методов;
• на психологическое воздействие (оскорбления, публичное унижение);
• на введение должника в заблуждение, иные варианты злоупотребления правом;
• на раскрытие информации о неплательщике третьим лицам.

Запрет подобных действий следует продублировать в тексте договора, который вы будете подписывать с коллекторами. Угрозы совершения действий, запрещенных Законом о коллекторах, приравниваются к самим таким действиям и также строго преследуются.

Обязательно ознакомьтесь со всеми сведениями о коллекторском агентстве, с которым вы планируете заключить договор о работе с должниками ЖКХ. Взыскивать просроченные долги с населения могут только юрилица, состоящие в госреестре. Пока этот перечень только разрабатывается, он не утвержден в окончательном виде. Поэтому стоит обращать внимание на уставные документы потенциального партнера.

Заниматься взысканием задолженностей на профессиональном уровне могут только компании, которые имеют в своих учредительных бумагах код ОКВЭД 82.91 (взыскание долгов по квитанциям, их пересылка клиентам) или 69.10 (деятельность в юридической сфере). Закон о коллекторах не позволяет прибегать к услугам более чем одного коллекторского агентства одновременно.

• Законно ли разглашать списки должников по оплате ЖКУ?

Работа с должниками ЖКХ: примеры из практики

Приведем несколько примеров того, как велась работа с должниками ЖКХ в разных российских городах в различные периоды времени.

Пример 1. Энергетики и чиновники из Минстроя Омской области лично выезжали на дом к злостным должникам за ЖКУ, которые проживали в районах Омска с малоэтажной застройкой. С ними беседовали, им вручались извещения, предлагались графики погашения долгов. Случаи отключения домов от электричества были скорее исключением. Всего граждане задолжали органам ЖКХ Омска больше 108 миллионов рублей, а их кредиторская задолженность превысила 78 миллионов. В итоге неплательщикам выдали около 14 тысяч предписаний о погашении 29 миллионов рублей долгов, а исковые требования к неплательщикам превысили миллион рублей.

Пример 2. Фамилии самых злостных должников Климовска публикуют в местных газетах. Полторы тысячи климовчан накопили больше 25 миллионов рублей долга перед городскими предприятиями ЖКХ. В их числе были граждане, получающие хорошую зарплату, но при этом не ставящие платежи за ЖКУ в число первостепенных трат. Печатать в газетах предполагалось именно их имена, а не списки людей, попавших в трудную жизненную ситуацию.

Пример 3. Власти Ханты-Мансийска разработали свой метод борьбы с неплательщиками: здесь долги за ЖКУ начали вычитать прямо из зарплаты. Таким образом, основным способом работы с должниками ЖКХ стало обращение напрямую к их работодателям. Коммунальщики в судебном порядке добивались взыскания задолженности прямо по месту службы. За долг до десяти тысяч рублей коммунальщики выдавали уведомления самим должникам, а когда сумма переходила отметку в 15 тысяч рублей, дело отдавали в суд и к работодателям.

Пример 4. В Тюменской области люди стали должниками по неведению. Жители поселка Пойковский задолжали коммунальщикам огромную сумму – почти четыре миллиона рублей. Многие из них не платили за ЖКУ годами – так, за четыре года некоторые из них накопили долг в 13 тысяч рублей. Коммунальщики ежемесячно приходили к должникам, предупреждали о возможных отключениях услуг и выселении, но результата эти действия не давали. Тем не менее, сотрудники ЖКХ продолжали ходить к должникам, а затем начали подавать на них в суд и выселять из квартир. Всего в должниках числились 700 семей Пойковского. Коммунальщики боролись с ними только в судебном порядке, однако судебные приставы столкнулись с другой проблемой – брать с должников было нечего. Неплательщики редко проявляли сознательность, зато часто жаловались на коммунальщиков, а некоторые из них и вовсе не знали, что за квартиру нужно платить.

Пример 5. Креативный метод взыскания долгов разработали коммунальщики Сургута. Они передавали сведения о должниках в паспортный стол, и те лишались возможности получить какую-либо справку или услугу. Таким образом коммунальщики хотели не лишить жителей необходимых им справок, а лишь проинформировать о задолженности и подстегнуть к ее погашению.

Пример 6. Сотрудники муниципального предприятия «Управление ЖКХ города Канаш» находили действенные способы взыскания долгов с неплательщиков. Так, они прекратили электроснабжение в 107 квартирах. Такая мера воздействия имела свой результат: большинство должников частично или полностью погасили задолженность за свет. Также в суд было направлено 546 исков, они также стали стимулом к оплате долгов. Списки должников печатали в местных газетах. Руководитель городской администрации своим указом создал в городе комиссию по расчетам населения за ЖКУ. Она была призвана следить за полнотой и своевременностью оплаты услуг ЖКХ, а также способствовать сокращению задолженности. На первое заседание ведомства были приглашены 13 должников. Двое из них ликвидировали свои долги сразу же, как только получили извещения о проведении комиссии, еще до ее заседания. Остальные пообещали сделать это, как только появится такая возможность. В противном случае им грозило лишение квартиры.

Работа с должниками ЖКХ без ошибок

Ошибка 1. Председатель (или управляющий) лично работает с должниками и сам ходит в суд.

Это первая и самая распространенная ошибка. Председателю или управляющему не следует самостоятельно принимать участие в судебных спорах с жильцами, владельцами квартир, членами ТСЖ или ЖСК. Лучше, чтобы в суде выступал представитель организации, действующий на основании доверенности. Кроме того, ему же следует подписывать все судебные иски, ходатайства и пр. В этом случае конфронтацию с жильцами председатель будет ощущать в меньшей степени (хоть она и сохранится). Зачастую жильцы длительное время не оплачивают коммунальные счета именно из-за конфликтов с председателем, членами правления или из-за недовольства выбранным способом управления домом. Так что с этой конфронтацией может столкнуться и управляющая компания.

Есть и еще одна рекомендация: некоторых неплательщиков легко подстегнуть к оплате простым разговором, но не с председателем ТСЖ или руководителем УК, а с юристом, нанятым для работы с должниками ЖКХ. Первым делом он должен объяснить неплательщику, что задолженность с него будет взыскана в любом случае, но если довести дело до суда, это создаст множество неудобств: гражданину придется тратить время и средства на представителя в суде, оплачивать госпошлину, штрафы, пени, судебные издержки, понесенные УК или ТСЖ (ЖСК). Такие беседы наряду с письменными извещениями и квитанциями, отправленными заказным письмом под подпись, могут наставить на путь истинный до половины должников.

Для того чтобы взыскать долг в суде, необходимо составить отдельный договор на оказание юридических услуг – желательно, на каждого должника индивидуально. Обратите внимание: суды взыскивают расходы на представителя именно с неплательщика и только при наличии отдельного договора, в котором прописана сумма этих издержек.

Общее сопровождение юриста можно прописать в смете расходов ТСЖ (ЖСК) в статье «управленческие затраты». А вот расходы на отдельных должников будут осуществляться за счет этих самых неплательщиков.

Ошибка 2. Иски о погашении задолженности направляются в суд по месту расположения многоквартирного дома.

Иск подается не по месту положения дома, а по месту жительства ответчика. Если неплательщик не прописан в квартире, за которой числится долг (а сейчас это не является обязательным), то иск следует направить по месту его постоянной прописки.

Ошибка 3. Если владелец, члены его семьи или наниматели не прописаны в квартире, факт проживания и использования жилищно-коммунальных услуг необходимо установить.

К слову, это касается не только работы с должниками ЖКХ. Если говорить об оплате содержания и текущего ремонта здания, то эти расходы владелец должен нести в обязательном порядке, независимо от того, проживает он в квартире или нет. То же самое можно сказать о незаселенных квартирах, которыми владеет муниципалитет.

Чтобы предъявить неплательщику обоснованные требования, истец должен подготовить веские доказательства своей правоты. В этом качестве могут выступать следующие документы:

• акты, подписанные несколькими лицами (председателем ТСЖ, руководителем обслуживающей компании, членами правления или просто жильцами);
• докладная управленца (коменданта и т.п.), подтверждающая факт проживания в той или иной квартире определенного количества человек (членов семьи или нанимателей);
• квитанции об оплате электричества (или справка из электроснабжающей организации);
• косвенные доказательства: сведения о посещении гражданином близлежащей больницы, его детьми – школы или детсада.

Устными доказательствами могут стать свидетельские показания. В роли свидетелей могут выступать как сотрудники ТСЖ или обслуживающей компании (управляющий, комендант, хоть слесарь!), так и соседи.

Ошибка 4. Убежденность, что суд сам все знает.

Это не так. Вы должны убедить судью в собственной правоте. И дело тут вовсе не в том, что суд изначально относится к вам предвзято. Даже если это так, вам необходимо самостоятельно доказать, что вы правы. Первым шагом на пути к успеху станет правильная досудебная подготовка. Второй шаг – это хорошие материалы, собранные в судебное дело. Третий шаг – ваша обоснованная и аргументированная позиция. Если эти три шага будут пройдены, суду не останется ничего иного, кроме как признать вас правым и вынести положительный для вас вердикт.

Когда вы будете доказываться свою позицию в суде, необходимо приводить обоснованные и убедительные доказательства вашей позиции и правоты, а вот эмоции могут сослужить плохую службу. Пусть они останутся на стороне ответчика, а вот истцу стоит избавиться от них. Именно поэтому в суд редко отправляют председателей и руководителей. Обычно они приходят на заседание один раз, чтобы аргументировать свою позицию, доказать состоятельность и профессионализм. Ведь, во-первых, они не хотят вызывать на себя весь накопившийся у неплательщика негатив. Во-вторых, им сложно избавиться от эмоций, поскольку они могут состоять с ответчиком в соседских и даже дружеских отношениях. К тому же им как таким же собственникам квартир бывает особенно неприятно видеть неплательщика, живущего за счет соседей. Особенно если этот должник – человек состоятельный, который не платит только из-за собственного хамства и пренебрежительного отношения к окружающим. Хотя обычно неплательщиками являются лица асоциальные, но и они в суде ведут себя по-хамски. Все эти обстоятельства приводят к тому, что чаще всего в суд являются независимые юристы, нанятые истцами. И на суд, и на неплательщиков они влияют плодотворно.

Вложенные файлы

• Калькуляция на установку - демонтаж заглушек.xls
• Уведомление об ограничении КУ.rtf
• Предупреждение о задолженности и об ограничении КУ.rtf

"Банковский ритейл", 2009, N 4

Существует ли универсальный подход к решению проблем, связанных с урегулированием проблемных кредитных обязательств? Что является залогом эффективности в работе с проблемными кредитами? Какие методы являются наиболее результативными и оптимально выгодными для кредиторов и заемщиков (должников)? Как банкам выбрать наиболее эффективный и универсальный метод работы с проблемной задолженностью?

В текущий кризисный период поиском способов эффективного урегулирования "плохих" долгов заняты почти все кредитные организации. Не в меньшей степени этот вопрос занимает и заемщиков, оказавшихся в сложной экономической ситуации, которые в большинстве случаев изыскивают варианты исполнения своих кредитных обязательств, оценивая все приемлемые для этого возможности.

Для ответа на вопросы, связанные с урегулированием проблемной задолженности, необходимо знать методы, позволяющие вести работу в этом направлении с наибольшей эффективностью. Но также следует понимать особенность и мотивацию поведения заемщиков. Ведь так называемая проблемная задолженность может быть следствием непреднамеренно возникшей финансовой неустойчивости добросовестных заемщиков или же следствием неосмотрительности или самонадеянности (а порой и заведомой недобросовестности) заемщиков другой категории. Поэтому поведение заемщиков первой (добросовестной) и второй (недобросовестной) группы в ситуации, требующей урегулирования проблемных кредитных обязательств, часто может быть различным: добросовестные заемщики будут стремиться как можно быстрее решить проблемы долга, а недобросовестные - устраниться от такого решения (даже располагая соответствующими экономическими возможностями).

Очевидно, что выявление мотивов поведения заемщиков в совокупности с анализом их финансово-экономического состояния как раз и будет определяющим в выборе кредитной организацией метода урегулирования проблемной ситуации в кредитных отношениях с наибольшей степенью эффективности.

Выбор метода урегулирования проблемной задолженности

Опыт работы по сопровождению кредитных операций, обеспеченных залогом недвижимости, судебно-арбитражная практика, связанная с обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество должников, а также опыт организации и юридического обеспечения проведения торгов (открытых аукционов) по продаже недвижимого имущества, в том числе при обращении на него взыскания, позволяют нам утверждать, что наиболее эффективным и универсальным методом работы с проблемной задолженностью является метод, характеризующийся комплексным подходом кредитных учреждений к работе с заемщиками, оказавшимися в сложной финансовой ситуации.

Такой банальный на первый взгляд вывод имеет на самом деле свое логическое объяснение. Оно основывается на уяснении полезности присущих этому методу способов и инструментов, применение которых в методологическом единстве может способствовать разрешению кредитных проблем, вызванных дефолтом заемщика или существующими у заемщика временными финансовыми затруднениями.

Условно говоря, метод комплексной работы кредитных учреждений с заемщиками можно назвать "методом партнерского поведения" . Это - основополагающий по своему значению метод. Его значение (и в большей степени - предназначение) заключается в том, что с его помощью возможно искоренить в работе кредитных организаций практику, которая сравнима с "методом МММ". На стадии борьбы за клиента кредитные организации широко применяют лозунг: "Мы партнеры". Но как только заемщик, получивший кредит, попадает в сложную финансовую ситуацию, партнерский дух кредиторов трансформируется и приобретает диаметрально противоположный характер. А работа с должниками часто начинает вестись по принципу - "спасение утопающих - дело рук самих утопающих".

Хотелось бы выделить основные признаки основополагающего метода партнерского поведения кредитных организаций в работе с должниками. Это прежде всего:

• равноправие сторон проблемных кредитных отношений;
• использование согласительных процедур в выборе способа урегулирования проблемной задолженности;
• методическое (документационное) обеспечение работы с проблемными кредитами (заключающееся в наличии у кредитных организаций программ по урегулированию проблемной задолженности, разработанных с учетом законодательно допустимых вариантов поведения субъектов проблемных кредитных правоотношений);
• содействие заемщикам в реализации оптимально выгодного варианта урегулирования проблемной задолженности (путем реструктуризации кредита или способами досрочного погашения кредитных обязательств финансовыми средствами, залоговыми активами или другим имуществом).

В настоящее время по методу партнерского поведения строят свою работу с заемщиками уже многие банки. Их руководители придают большое значение тому обстоятельству, что в процессе разрешения проблемной ситуации чрезвычайно важен положительный психологический аспект работы с должниками (особенно в секторе розничного кредитования и жилищном ипотечном кредитовании), который обеспечивается за счет реального содействия заемщикам в совершении тех или иных операций, позволяющих погасить кредит всеми допускаемыми законом способами. А ведь в этом как раз и заключается секрет: как вернуть кредит и не потерять клиента.

Построение работы кредитных организаций с заемщиками с использованием принципов партнерского поведения позволяет разрешать возникшие конфликтные ситуации цивилизованным способом, системно применяя арсенал инструментов законодательного и организационно-методологического реагирования, устраняя таким образом проблематику "плохих" долгов оперативным путем и с максимальным экономическим эффектом.

Основные инструментальные методы работы с проблемной задолженностью

Вместе с этим существует пять основных инструментальных методов работы с проблемной задолженностью. Классификация этих методов зависит от использования субъектами кредитных отношений соответствующих норм права (являющихся как раз инструментальными регуляторами поведения субъектов кредитных обязательств), регулирующих и предоставляющих возможность использовать тот способ урегулирования проблемной ситуации, который кредитор и должник избирают для этой цели в качестве оптимально выгодного и разумного для обеих сторон.

Эти методы всегда направлены на изменение или прекращение существующих между кредитором и должником договорных кредитных обязательств путем внесения в кредитные договоры изменений о порядке и условиях возвратности заемных средств или полного погашения кредита до окончания срока кредитного договора соответственно.

Метод реструктуризации кредита

Первым в списке и наиболее эффективным методом решения проблемных кредитных отношений заслуженно является метод реструктуризации кредита. При реструктуризации кредитор и заемщик в соответствии с диспозитивными нормами гражданского законодательства изменяют существующие между ними условия пользования кредитными ресурсами и погашения кредита, корректируют и дополняют условия обеспечения его возврата, внося соответствующие изменения в кредитный договор и договор о залоге.

Особенностью метода реструктуризации кредитных обязательств является то, что волеизъявления кредитора и заемщика не направлены на прекращение кредитных обязательств, а, наоборот, служат целью изменить кредитные правоотношения таким образом, чтобы за счет снижения текущей финансовой нагрузки заемщик мог продолжать пользоваться кредитными ресурсами, добросовестно выполняя обязанность по обслуживанию кредита и его возврату.

Разновидностью реструктуризации кредитных обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, является также продажа предмета залога по правилам, установленным ст. ст. 37, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), когда заложенное недвижимое имущество переходит в собственность к другому лицу (платеже- и кредитоспособному покупателю) с сохранением и переводом на него ипотечных обязательств.

В других случаях, когда текущее финансовое состояние заемщиков и их финансово-экономический потенциал не позволяют реструктуризировать кредит, применяются методы, направленные на прекращение кредитных отношений. К ним относятся:

1. метод судебного обращения взыскания на предмет залога;
2. метод судебного взыскания задолженности с должника (при кредите, не обеспеченном залогом) с обращением взыскания на принадлежащее ему имущество в рамках исполнительного производства;
3. метод внесудебного обращения взыскания на предмет залога;

Внесудебный метод

Названные методы в практике кредитных организаций условно делятся на судебные и досудебные. Очевидно, что такая простая классификация принята с целью отражения того, что решение проблемы кредитных правоотношений возможно как на стадии досудебного урегулирования, так и в результате судебного разбирательства.

Вместе с этим досудебный метод не следует отождествлять со специально установленным законодательством методом внесудебного обращения взыскания на предмет залога, когда погашение кредитных обязательств заемщика может производиться за счет реализации имущества, заложенного для обеспечения выполнения заемщиком кредитного договора.

Внесудебный метод основан на использовании кредитором и должником специальных норм права, образующих гражданско-правовой институт обращения взыскания на заложенное имущество. Этот институт (регулирующий вид общественных отношений в составе отрасли гражданского права) включает в себя специальные нормы права, которыми установлены основания, условия и порядок обращения взыскания на заложенное имущество должника. Поэтому понятие "досудебный метод" урегулирования проблемной задолженности должно употребляться только в своем общепринятом значении, присущем обыденному, массовому правосознанию. Следует исходить из массовых представлений о том, что просроченные кредитные обязательства могут выполняться добровольно непосредственно должником (т.е. без обращения кредитора в суд) или принудительно - в судебном порядке. Безусловно, внесудебный метод входит в круг досудебных способов работы с проблемной задолженностью, но только в качестве самостоятельного инструмента работы с залоговыми активами при возникновении оснований обращения на них взыскания.

Метод досрочного погашения кредита с прекращением договора

Если исходить из принципов и смысла гражданского законодательства, действующего законодательства о залоге и основываться на юридической логике, становится очевидным, что досудебный метод подразумевает действия должника и кредитора, в результате которых кредитные правоотношения прекращаются досрочным исполнением кредитного договора.

К таким достаточно широко применяемым на практике действиям относятся, например, заключение кредитором и должником сделок об отступном (когда предмет залога или иное имущество заемщика-должника переходит в собственность кредитора, а кредитные обязательства прекращаются зачетом) и действия заемщиков-должников, направленные на погашение кредита, процентов и неустойки денежными средствами до окончания срока действия кредитного договора.

Последний вариант доминирует в существующей практике и как раз представляет собой самостоятельный метод досрочного погашения кредита с прекращением договора , при котором кредитор и заемщик (должник) сознательно пресекают возможность использования судебного обращения взыскания на находящееся в обеспечении заложенное имущество или истребования кредитором долга, не обеспеченного залогом, в судебном порядке.

Оценка степени эффективности методов работы с проблемной задолженностью

Все перечисленные методы работы с проблемной задолженностью весьма эффективны. Но степень эффективности того или иного метода зависит от ряда факторов, таких как:

а) целесообразность;

б) разумность;

в) допустимость;

г) реальность.

Целесообразность - это выбор оптимального метода урегулирования проблемной задолженности, конечной целью которого является или изменение кредитных правоотношений, или их прекращение.

(Целесообразность выбора варианта поведения зависит от оценки кредитной организацией платежеспособности и экономического положения заемщика. Например , если соответствующие показатели финансово-экономического состояния заемщика находятся в положительных значениях, то, очевидно, применяется метод реструктуризации кредитных обязательств путем внесения соответствующих изменений в кредитно-залоговые правоотношения.)

Разумность - характеризуется тем, что каждая из сторон проблемных кредитных отношений при выборе варианта урегулирования проблемной задолженности действует со всей осмотрительностью, оценивая перспективы того или иного метода разрешения проблемной ситуации через призму максимальной выгодности.

Допустимость - это выполнение кредитором и должником совместных или самостоятельных действий, которые призваны разрешить конфликтную ситуацию между ними и являются правомерными и допускаемыми законом в соответствующих обстоятельствах.

Реальность - это практическая возможность достижения оптимально выгодного результата (цели) путем применения соответствующего метода урегулирования проблемной задолженности.

Степень эффективности методов работы с проблемной задолженностью также определяется и зависит от срочности, гарантированности разрешения проблемной ситуации и полученной в результате соответствующих действий максимальной экономической выгоды .

С учетом вышесказанного рассмотрим методы работы с проблемной задолженностью (и активами должников) по степени уменьшения их эффективности.

Как уже отмечалось, главенствующую роль в урегулировании проблемных кредитных обязательств играет метод реструктуризации . В результате его применения кредитор достигает своей основной цели - получать плату за размещенные у заемщика денежные средства, а заемщик продолжает использовать полученные финансовые ресурсы в собственных интересах.

Процедура реструктуризации кредита осуществляется быстро, позволяя разрешить проблему просроченной задолженности, что подтверждает значимость метода как разумного, допустимого законом и реального способа получения максимального экономического эффекта обеими сторонами кредитных обязательств.

Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога

Второе место в иерархии способов работы с проблемной задолженностью должен по праву занимать метод внесудебного обращения взыскания на предмет залога.

Для уяснения высокой эффективности этого метода следует сначала обратиться к критике его антипода - судебного метода обращения взыскания, в ходе рассмотрения которого мы постараемся провести краткий сравнительный анализ этих методов и отметить положительные стороны внесудебного способа обращения взыскания.

Существуют три основные причины, по которым судебный способ обращения взыскания на недвижимое имущество должников не отличается высокой эффективностью в отличие от внесудебного. В некоторых же случаях судебный порядок взыскания приводит к наибольшим негативным последствиям, причем не только для должников, но и для кредиторов.

Первая причина - длительность рассмотрения судебными инстанциями соответствующих исков кредиторов об обращении взыскания на недвижимое имущество должников. Здесь следует учитывать не столько нарушение судом процессуальных сроков рассмотрения дела по существу (что тоже имеет место), сколько активное противодействие ответчиков-должников, часто сознательно затягивающих судебное разбирательство.

Вторая причина - несоблюдение установленных законом сроков принудительной реализации недвижимости службами судебных приставов и государственным органом, наделенным соответствующими полномочиями (ранее этими вопросами занимался РФФИ, сейчас - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество)).

И третья причина, которая в наибольшей степени проявляет себя в настоящее время из-за кризиса, - несоответствие установленного судом размера начальной продажной цены недвижимости, на которую обращается взыскание, новым рыночным ценам и реалиям, складывающимся на рынке недвижимости в данный момент.

Сроки рассмотрения иска об обращении взыскания на предмет залога в арбитражных судах варьируются от 4 месяцев до 1,5 года, а в судах общей юрисдикции - от полугода до двух лет. Средний же срок исполнительного производства, в рамках которого осуществляется реализация недвижимости должника, составляет 8 месяцев.

Основываясь на юридической практике, можно констатировать, что судебная процедура обращения взыскания и исполнения решения суда составляет 1,2 года. Остается подсчитать, насколько возрастет задолженность должника перед кредитором за этот период времени. Ведь согласно ст. 3 Закона об ипотеке залог обеспечивает требования кредитора к заемщику в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Поэтому очевидно, что за этот период времени просрочки исполнения должником обязанностей по погашению кредита размер неустойки заметно возрастет. Но и это еще не все. Согласно Закону об исполнительном производстве должник обязан дополнительно уплатить 7% исполнительного сбора от суммы взыскания, что тоже немало. А если на должника еще будет возложена обязанность возместить взыскателю судебные издержки, то общая сумма его долга неимоверно возрастет.

Относительно процедуры реализации недвижимости по возбужденному судебным приставом производству следует сказать, что гарантий того, что недвижимость будет продана с аукциона с надбавкой против начальной продажной цены заложенного имущества, как предписано п. 2 ч. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, просто не существует. Тем более нет оснований на это надеяться в текущий период, когда рынок недвижимости в нашей стране находится в состоянии коллапса.

Еще одна значимая причина кроется в деятельности аккредитованных при Росимуществе коммерческих организаций, действующих в качестве непосредственных организаторов торгов по продаже недвижимого имущества в ходе исполнительного производства. Технология продажи арестованной недвижимости такими специализированными организациями на первый взгляд туманна и мало кому понятна. Но "посвященным" она известна. Суть такой технологии предельно проста: если у аккредитованной специализированной организации нет возможности реализовать недвижимость по цене с существенным превышением начальной продажной цены недвижимости, установленной судебным решением лицу, которое по заранее установленной договоренности будет признано победителем торгов, с получением организатором торгов "на руки" от победителя аукциона оговоренной между ними суммы, то ждать принудительной реализации недвижимости с аукциона бессмысленно.

С учетом изложенного сегодня можно прогнозировать, что торги по принудительной продаже недвижимости окажутся в 99% случаев несостоявшимися. Ведь "стартовая" цена, по которой недвижимость будет выставлена на принудительные торги, окажется выше сегодняшних среднерыночных значений по аналогичным объектам. Соответственно, и первый, и повторные торги (которые должны начаться со снижением начальной продажной цены на 15%) будут признаны несостоявшимися. При таких обстоятельствах у взыскателей появляются юридические основания (и уже единственный для них разумный вариант поведения) оставить недвижимость должника за собой по цене на 25% ниже ее начальной продажной цены, с которой должны были начаться первые торги, и таким способом произвести зачет своих требований к должнику. Но в этом случае банк-кредитор рискует сам оказаться в убытке. Потому что таким образом уменьшенная цена недвижимости, оставленная взыскателем за собой, может не покрыть всех финансовых обязательств должника перед кредитором.

Для исключения таких последствий на практике должен широко применяться предусмотренный ст. 55 Закона об ипотеке метод внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость (коммерческого назначения) путем ее реализации с публичного аукциона без обращения в суд.

Внесудебный метод продажи заложенного имущества должников с публичного аукциона актуален, эффективен и выгоден в силу следующих обстоятельств:

• гарантирует срочную реализацию заложенного недвижимого имущества в течение 1,5 - 4 месяцев;
• гарантирует продажу недвижимости по максимальной рыночной цене, сложившейся с учетом конъюнктуры в день проведения аукциона;
• создает организованную, высокоэффективную систему обращения взыскания на предмет банковского залога.

Следует отметить, что гарантированная срочность продажи недвижимости с аукциона обеспечивается тем, что время экспозиции предмета торгов ограничено датой проведения аукциона, зафиксированной в публичном извещении о предстоящем аукционе. Это обстоятельство во взаимосвязи с повышенным и быстрорастущим интересом потенциальных покупателей к реализуемой залоговой недвижимости подталкивает их незамедлительно принимать решение об участии в аукционе, дата которого определена и оценивается такими лицами как реально возможная дата продажи предмета торгов победителю аукциона. Не использовать шанс стать приобретателем недвижимости с аукциона активные субъекты коммерческой сферы не могут.

Гарантированность продажи недвижимости с аукциона по максимально рыночной цене достигается путем реальной состязательности участников аукциона в процессе торгов. Лица, внесшие задаток для участия в торгах и явившиеся на аукцион, всегда активно включаются в торги, конкурируют друг с другом по цене предложения, обеспечивая тем самым формирование максимально возможной цены за предмет продажи.

В числе прочих положительных сторон внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога:

• возможность ведения кредитором и должником консенсуального диалога, по итогам которого возможно установление оптимальной величины начальной продажной цены, позволяющей привлечь к торгам максимальное количество участников (что и является залогом состязательности аукциона и получения за реализуемое имущество действительной рыночной стоимости);
• реализация права выбора специализированной организации - организатора торгов, права ведения контроля над ходом подготовки и проведением торгов, права участия в работе аукционной комиссии и т.п.

Для практического применения внесудебного метода обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество должников в соответствии с требованиями Закона об ипотеке специалистами Арбитражного центра судебной защиты и юридического содействия - структурного подразделения ООО "Бизнес Недвижимость" разработаны типовые формы документов, обеспечивающие внесудебную реализацию заложенного недвижимого имущества коммерческого назначения. Типовые формы получили положительную оценку специалистов ряда банков Москвы. В частности, на их основе утверждена программа внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость в АКБ "Альта-Банк". И сегодня уже имеются все признаки того, что внесудебный метод обращения взыскания привлекает внимание все большего числа кредитных организаций, рассматривающих его как наиболее выгодный способ разрешения дефолтных ситуаций, а публичный аукцион - как эффективный инструмент, обеспечивающий срочность и гарантированность продажи залоговых активов должника.

Работа с должниками, сознательно уклоняющимися от исполнения обязательств

Третью позицию в иерархии методов работы с проблемной задолженностью разделяют между собой метод обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке и метод судебного взыскания задолженности по кредитным обязательствам, не обеспеченным залогом, путем обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество в ходе исполнительного производства.

Эти методы применяются по инициативе кредиторов и играют положительную роль в тех случаях, когда должники сознательно укрываются от исполнения своих обязательств по погашению долга, вне зависимости от существующих у них мотивов.

Названным методам присущи признаки целесообразности, разумности и допустимости взыскания задолженности в судебном порядке. Вместе с этим при обращении кредиторов за защитой своих нарушенных прав, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком взятых на себя финансовых обязательств, в суд реальность, срочность и гарантированность исполнения судебного решения не всегда являются достижимыми в полном объеме.

Метод досрочного погашения кредита с прекращением договора

Четвертым по степени эффективности служит метод досрочного погашения кредита с прекращением кредитного договора и залоговых обязательств.

Суть его состоит в том, что заемщик (должник) или третье лицо, являющееся залогодателем, погашает все существующие на этот момент обязательства перед кредитором денежными средствами или путем передачи кредитору принадлежащего должнику имущества по договору об отступном.

На практике этот метод имеет ряд существенных недостатков. И не все его варианты находят свое реальное воплощение. Проблем здесь несколько. Во-первых, заемщики при возникновении неотвратимой угрозы наступления своей неплатежеспособности или уже на стадии просрочки внесения периодических платежей принимают решение реализовать принадлежащее им имущество, чтобы за счет вырученных денежных средств погасить кредит, таким образом прекратив с кредитной организацией кредитно-залоговые правоотношения. Нередко генераторами такой идеи являются сами кредитные организации, предлагающие данный "досудебный" метод разрешения проблемной кредитной ситуации непосредственно заемщикам-должникам (к их числу относится, например, АКБ "Городской ипотечный банк", столкнувшийся с рядом случаев дефолтов заемщиков из числа граждан, приобретших жилые помещения на условиях ипотеки, и оказавшийся в ситуации законодательного запрета на внесудебный способ обращения взыскания на такого рода недвижимость, ранее для банка наиболее предпочтительный).

На первый взгляд такой выход из проблемной ситуации выглядит убедительным, а способ - быстрым и легким. Но простота оказывается для многих заемщиков обманчивой, а метод решения проблемы - приводящим к еще большей финансовой ответственности перед кредитором. Такой парадокс объясняется тем, что заемщики, не обладая специальными навыками и опытом по реализации недвижимости, не зная сроков экспозиции недвижимости и маркетинговых методов продажи, пытаются реализовать ее на рынке самостоятельно, прибегая лишь на критической стадии к содействию риелторских агентств. Но и последнее усилие, после многочисленных попыток самостоятельной продажи недвижимости должником, оказывается безрезультатным, потому что возросший за потраченное "впустую" время кредитный долг становится причиной подачи кредитором соответствующего заявления в суд об обращении взыскания на предмет залога.

При анализе причин несостоявшейся "свободной" продажи недвижимости непосредственно заемщиком-должником выясняется, что цена, которую заемщик заявлял на рынке и которую он желал получить, существенно превышала объем его кредитных обязательств и всегда была выше средневзвешенных рыночных ценовых значений за относительные аналоги. Мотивация подобных действий заемщиков понятна. Это, прежде всего, попытка получить за реализуемый предмет залога (без предоставления скидки с цены) такое количество денежных средств, которое бы не только покрывало кредитные обязательства в полном объеме, но и позволяло бы должникам компенсировать те затраты на обслуживание кредита, а также на приобретение, ремонт или реконструкцию недвижимого имущества, выступающего в таких обстоятельствах одновременно и предметом залога, и средством погашения кредитных обязательств.

Очевидно, что для обеспечения срочности реализации имущества (как того требовала ситуация в целях срочного погашения кредитных обязательств) заявленная заемщиком цена должна быть несколько ниже существующих на рынке средних значений. Без соблюдения данного условия реализация недвижимости не может быть произведена. В результате положение заемщиков-должников только усугубляется возросшей за бесцельно потраченное время долговой нагрузкой.

Метод досрочного погашения кредитных обязательств должников путем передачи недвижимого имущества кредитору в зачет применяется крайне редко. Во-первых, кредиторы не преследуют цели приобретать непрофильные для них активы, и, во-вторых, они не намерены (исходя из профиля своей деятельности) заниматься последующей реализацией недвижимости, принятой к зачету в качестве отступного.

А.Л.Филатов

Руководитель

Арбитражный центр судебной защиты

и юридического содействия

компании ООО "Бизнес Недвижимость"